MARRASKUU 09, 2018

Sijoittaminen asuntoihin

Kimmo Lehtilä
VASTAAVA HOITAJA, LVV

Sijoittaminen mielletään usein riskinotoksi, ja tuttu sanonta kuuluukin, ettei tuotto ole mahdollista ilman riskinottoa. Todellisuudessa sijoittamista on monenlaista, niin riskitöntä kuin perehtyneemmillekin sopivaa, ja vaihtoehtoja varojen tilillä makuuttamiselle löytyy jokaisen tarpeille.

Asuntosijoittaminen näyttäytyy monelle matalariskisenä, mutta suuria alkupääomia vaativana sijoitusmuotona. Asuntosijoittamisen vakaa maine osaltaan johtuu varmasti sen konkreettisesta luonteesta. Rakentaahan asuntosijoittaja sijoituksellaan kirjaimellisesti kivijalkaa taloudelleen vuokrattavan kivijalan kautta. Asuntosijoittamisen vakaus liittyy lisäksi sen tuottamiin passiivisiin, eli ilman aktiivista työskentelyä virtaaviin, tuloihin. Asuntosijoittamisen ehdoton etu onkin sen tuottama usein kuukausittainen säännöllinen tulovirta.

On totta, että asuntosijoittaminen vaatii alkupääomaa hiukan enemmän kuin esimerkiksi osakesijoittaminen. Asuntosijoittaminen on kuitenkin ainoa sijoitusmuoto, jonka rahoittaminen lainarahalla on suhteellisen matalariskistä – lainarahan saaminen asuntosijoittamiseen on myös verrattain helppoa. Pankeilta lainaa saa usein noin 70-80% sijoitusasunnon hinnasta, joten noin 30% alkupääoma asunnon ostohinnasta riittää asuntosijoittamisen aloittamiseen.

Asuntosijoittamisen etu on myös mahdollisuus löytöjen tekemiseen! Osakesijoittamisessa pörssi määrää osakkeiden hinnan, mutta asuntosijoittaja toimii aarteenmetsästäjänä. Kannattaa etsiä kohteita alle markkinahintojen, tai panostaa kohteisiin jotka sijaitsevat alueella jossa asuntojen hinnat ovat nousujohteisia. Etenkin pitkässä juoksussa markkinahintoja alhaisempien kohteiden etsiminen ja löytäminen on kannattavaa.

Voittoa asuntosijoittamisesta

Asuntosijoittamisessa voittoa tehdään ostettaessa, sillä pyrkimyksenä on saada voitto kotiin kohdetta vuokraamalla tai myymällä se tulevaisuudessa kovemmalla hinnalla, kuin itse aikoinaan maksoi. Asuntosijoittamisen kaksi tuotontekomahdollisuutta ovat siis vuokratulot sekä arvonnousu. Verohallinnon nettisivuilta löytyy kattavasti tietoa asuntosijoittajan verotukseen liittyen.

Arvonnousu

Asuntosijoittaminen on lisäksi harvoja, ehkä ainoita, sijoitusmuotoja jossa voi itse nostaa oman sijoituksensa tuottoa. Arvonnousua voi edistää esimerkiksi remontoimalla, ja pienilläkin sijoituksilla voi olla suuri heijastus asunnon uuteen myyntihintaan. Asunnon osto on pohjimmiltaan tunnesidonnaista, epäsiistit ja ostettaessa epäedustavat kohteet joissa on vaikkapa tupakoitu tai niitä koristaa epämieluisa muovimatto voivat saada täysin uuden ilmeen sekä myyntihinnan yksinkertaisilla toimenpiteillä. Etenkin omistusasuntoa etsivät kiinnittävät tällaisiin tunneperustaisiin seikkoihin paljon huomiota, ja sen vuoksi epäedustavat kohteet tarjoavat remonttihalukkaalle sijoituskohteen etsijälle loistavan mahdollisuuden tehdä tulevaisuudessa tuottavia löytöjä.

Vuokratulot

Ensimmäinen askel vuokratuloihin asuntosijoittamisessa on tietysti luotettavan vuokralaisen löytäminen. Pitkäaikainen vuokralainen voi taata kymmenien vuosien säännöllisen elinkustannusindeksiin sidotun vuokratulon tasaisen virran asuntosijoittajan varoihin, joten hyvän vuokralaisen löytyessä hänestä kannattaa pitää kiinni. Vuokralaisen kanssa voi myös keskustella mahdollisista asunnon remontointitöistä vuokralaisen toiveita vastaan, kuluja voi jakaa vuokraajan ja vuokralaisen kesken, ja tämä lisää vuokralaisen viihtyvyyttä ja mahdollistaa pitkän vuokrasuhteen.

Rahastoasunnot ja sijoittaminen

Suoran omistussijoittamisen lisäksi asuntoihin on mahdollista sijoittaa rahaston välityksellä. Tämä tarkoittaa sitä, ettet itse osta asuntoa, vaan sijoitat rahasi yritykseen joka ostaa asuntoja. Yritys hoitaa asuntojen vuokrauksen ja valinnat, joten pääset vaivattomasti nauttimaan sijoituksesi tuotoista. Rahastosijoittaminen on helpompaa, mutta luonnollisesti myös hintavampaa kuin suoraan asuntoihin sijoittaminen – hoitaahan yritys puolestasi juoksevat asiat.

Asuntorahastot tuottavat voittoa samoin kuin asuntosijoittaminen yleensäkin, vuokravoiton ja myyntivoiton kautta. Asuntorahasto tarkoittaa kaikkia kiinteistöihin sijoittavia rahastoja – oli kyseessä sitten varastot, asunnot, toimistotilat tai vaikkapa kesämökit. Asuntorahastojen etu on mahdolliset suuremmat hankinnat, kuten kokonaiset kerrostalot – tukkuostaja saa etuja asuntokaupoillakin, ja yksittäisen asunnon hinta voi olla edullisempi, kun ostetaan useita huoneistoja samasta rakennuksesta.

Entäpä sijoittaminen ja rahastot? Rahastoihin sijoittamiseen vaadittava alkupääoma vaihtelee, ennen asuntorahastoihin joutui sijoittamaan useita tuhansia tai jopa kymmeniä tuhansia, mutta nykyään markkinoilla on myös rahastoja, joihin pääsee mukaan pienemmälläkin panoksella, alimmillaan muutamalla sadalla eurolla. Rahastot kuitenkin perivät kuluja kuten hallinnointipalkkioita, näin osa tuotoista menee palkkiomaksuihin, hoitaahan rahasto sijoittajan puolesta käytännön järjestelyt. Asuntorahastosijoittaminen voikin olla hyvä ensikosketus asuntosijoittamiseen, jos omistussijoittaminen tuntuu liian työläältä elämäntilanteeseen ja asunnonvuokrausrumba hirvittää!