Sijoittaminen

Sijoittaminen mielletään usein riskinotoksi, ja tuttu sanonta kuuluukin, ettei tuotto ole mahdollista ilman riskinottoa. Todellisuudessa sijoittamista on monenlaista, niin riskitöntä kuin perehtyneemmillekin sopivaa, ja vaihtoehtoja varojen tilillä makuuttamiselle löytyy jokaisen tarpeille.

Asuntosijoittaminen näyttäytyy monelle matalariskisenä, mutta suuria alkupääomia vaativana sijoitusmuotona. Asuntosijoittamisen vakaa maine osaltaan johtuu varmasti sen konkreettisesta luonteesta. Rakentaahan asuntosijoittaja sijoituksellaan kirjaimellisesti kivijalkaa taloudelleen vuokrattavan kivijalan kautta. Asuntosijoittamisen vakaus liittyy lisäksi sen tuottamiin passiivisiin, eli ilman aktiivista työskentelyä virtaaviin, tuloihin. Asuntosijoittamisen ehdoton etu onkin sen tuottama usein kuukausittainen säännöllinen tulovirta.

Lataa vuokranantajaopas sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

On totta, että asuntosijoittaminen vaatii alkupääomaa hiukan enemmän kuin esimerkiksi osakesijoittaminen. Asuntosijoittaminen on kuitenkin ainoa sijoitusmuoto, jonka rahoittaminen lainarahalla on suhteellisen matalariskistä – lainarahan saaminen asuntosijoittamiseen on myös verrattain helppoa. Pankeilta lainaa saa usein noin 70-80% sijoitusasunnon hinnasta, joten noin 30% alkupääoma asunnon ostohinnasta riittää asuntosijoittamisen aloittamiseen.

Asuntosijoittamisen etu on myös mahdollisuus löytöjen tekemiseen! Osakesijoittamisessa pörssi määrää osakkeiden hinnan, mutta asuntosijoittaja toimii aarteenmetsästäjänä. Kannattaa etsiä kohteita alle markkinahintojen, tai panostaa kohteisiin jotka sijaitsevat alueella jossa asuntojen hinnat ovat nousujohteisia. Etenkin pitkässä juoksussa markkinahintoja alhaisempien kohteiden etsiminen ja löytäminen on kannattavaa.

Voittoa sijoittamisesta

Asuntosijoittamisessa voittoa tehdään ostettaessa, sillä pyrkimyksenä on saada voitto kotiin kohdetta vuokraamalla tai myymällä se tulevaisuudessa kovemmalla hinnalla, kuin itse aikoinaan maksoi. Asuntosijoittamisen kaksi tuotontekomahdollisuutta ovat siis vuokratulot sekä arvonnousu. Verohallinnon nettisivuilta löytyy kattavasti tietoa asuntosijoittajan verotukseen liittyen.

Sijoittaminen arvonnousuun

Asuntosijoittaminen on lisäksi harvoja, ehkä ainoita, sijoitusmuotoja jossa voi itse nostaa oman sijoituksensa tuottoa. Arvonnousua voi edistää esimerkiksi remontoimalla, ja pienilläkin sijoituksilla voi olla suuri heijastus asunnon uuteen myyntihintaan. Asunnon osto on pohjimmiltaan tunnesidonnaista, epäsiistit ja ostettaessa epäedustavat kohteet joissa on vaikkapa tupakoitu tai niitä koristaa epämieluisa muovimatto voivat saada täysin uuden ilmeen sekä myyntihinnan yksinkertaisilla toimenpiteillä. Etenkin omistusasuntoa etsivät kiinnittävät tällaisiin tunneperustaisiin seikkoihin paljon huomiota, ja sen vuoksi epäedustavat kohteet tarjoavat remonttihalukkaalle sijoituskohteen etsijälle loistavan mahdollisuuden tehdä tulevaisuudessa tuottavia löytöjä.

Sijoittaminen vuokratuloihin

Ensimmäinen askel vuokratuloihin asuntosijoittamisessa on tietysti luotettavan vuokralaisen löytäminen. Pitkäaikainen vuokralainen voi taata kymmenien vuosien säännöllisen elinkustannusindeksiin sidotun vuokratulon tasaisen virran asuntosijoittajan varoihin, joten hyvän vuokralaisen löytyessä hänestä kannattaa pitää kiinni. Vuokralaisen kanssa voi myös keskustella mahdollisista asunnon remontointitöistä vuokralaisen toiveita vastaan, kuluja voi jakaa vuokraajan ja vuokralaisen kesken, ja tämä lisää vuokralaisen viihtyvyyttä ja mahdollistaa pitkän vuokrasuhteen.

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.

Oman asunnon vuokraaminen

Haluatko maksimoida sijoitusasuntosi tuoton ja hoitaa oman asunnon vuokraaminen itse? Näillä ammattilaisen vinkeillä löydät asuntoosi uuden vuokralaisen ennätysajassa ja vältyt yleisimmiltä sudenkuopilta.

Lataa vuokranantajaopas sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

Oman asunnon vuokraaminen kattavalla asuntoilmoituksella

Panosta houkuttelevaan, mutta samalla informatiiviseen esittelytekstiin. Korosta asunnon parhaita puolia ja mieti asukkaan arjen kannalta olennaisia asioita, kuten lähiympäristön palveluita tai esimerkiksi julkisen liikenteen yhteyksiä. Vältä kuitenkin markkinoinnin ylilyöntejä, joilla saat tulijoita näytölle, mutta pettymys on harvoin hyvä lähtökohta pitkäaikaiselle vuokrasuhteelle.

Omalla kännykkäkameralla otetut kuvat heikossa valaistuksessa saavat minkä tahansa asunnon näyttämään harmaalta ja luotaantyöntävältä. Panosta siis laadukkaisiin kuviin ja mikäli et käyttäisikään ammattilaisen palveluita, voit ainakin käsitellä kuvat parhaalla mahdollisella tavalla.

Määritä vuokrataso oikein

Vuokratason tulee perustua vallitsevaan markkinatilanteeseen. Tutustu siis alueen muihin asuntoihin, niiden kuntoon ja varustukseen ja aseta näiden pohjalta oma hinnoittelusi.

Sopivasti hinnoiteltuun asuntoon löytyy vuokralainen nopeasti ja myöskään vaihtuvuus ei ole liian suurta. Jos hinta taas on liian korkea, voi olla että vuokralainen joutuu pian miettimään toista ratkaisua, sillä eläminen käy pidemmän päälle liian kalliiksi.

Optimoi ajankäyttö

Asunnon vuokrauksen työläin vaihe on hakemusten läpikäyminen. Varaa tähän siis riittävästi aikaa ja pyri hankkimaan apua lähipiiristä, mikäli mahdollista. Tämän jälkeen kannattaa miettiä, miten näytöt on järkevintä organisoida: kannattaako esimerkiksi järjestää useampi muutaman hakijan näyttö, joissa potentiaalisiin voi tutustua paremmin vai yrittää selvitä yhdellä massanäytöllä. Ennen kuin haastattelet hakijoita laadi itsellesi lista kysymyksistä, joita kannattaa kysyä ja selvitä myös mitä asioita hakijoilta ei tulisi koskaan kysyä.

Oman asunnon vuokraaminen ulkoistettuna

Yksi vaihtoehto on konsultoida ammattilaista vain niissä asioissa, jotka koet itsellesi työläimmiksi. Esimerkiksi vuokrasopimusehdot kannattaa laatia kerralla kuntoon, niin että vuokrankorotusperusteet ja vakuuteen liittyvät seikat on viilattu kuntoon. Kannattaa perehtyä myös hyvään vuokratapaan sekä sopimustyyppien eroihin, kuten siihen miten toistaiseksi voimassa oleva ja määräaikainen sopimus eroavat toisistaan. Asuinhuoneenvuokralaista voit lukea lisää esimerkiksi täältä.

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.

Takuuvuokra

Vuokranantaja ottaa aina pienen riskin, kun vuokraa asuntonsa yleensä entuudestaan tuntemattomalle henkilölle tai henkilöille. Kaikenlaista voi nimittäin sattua: vuokralainen voi jäädä työttömäksi ja vuokrat jäädä maksamatta tai vuokralainen voi tehdä tuhojaan asunnossa. Harvinaisiahan tällaiset tapaukset ovat, mutta poikkeus vahvistaa säännön. Tämän vuoksi on olemassa takuuvuokra.

Lataa vuokranantajaopas sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

Takuuvuokraa kutsutaan myös vuokravakuudeksi tai ihan vain vakuudeksi. Sillä tarkoitetaan kuitenkin yleensä 1-3 kuukauden vuokraa vastaavaa summaa, joka vuokrasuhteen alussa laitetaan niin sanotusti ”sivuun” siltä varalta, että vuokralainen aiheuttaa toiminnallaan taloudellista haittaa vuokranantajalle. Takuuvuokra on vuokrauskäytännöissä niin tärkeä tekijä, että sen maksamatta jättäminen on purkuperuste vuokrasopimukselle.

Takuuvuokra ja siihen liittyvät käytännöt

Kyseessä on siis nimenomaan vakuus, jota on vuokranantajalla oikeus käyttää maksamattomien vuokrien tai asuntoon aiheutuneiden vahinkojen korjausten kattamiseksi. Sopimusteknisesti kannattaa puhua vakuudesta vuokratakuun sijaan, sillä tällöin vuokranantajalla on oikeus käyttää rahaa myös vahinkojen korjaukseen eikä pelkästään maksamattomien vuokrien kattamiseen. Takuuvuokra on kuitenkin niin vakiintunut termi, että arkipuheessa sillä yleensä tarkoitetaan juuri vakuutta.

Takuuvuokra maksetaan yleensä joko vuokranantajan tilille tai erityisesti vuokratakuuta varten perustetulle tilille, mutta myös muita vaihtoehtoja on olemassa. Tällaisia ovat mm. henkilötakaus, jossa vaikkapa vuokralaisen läheinen ottaa vastuulleen vakuutta vastaavan summan maksamisen vuokranantajalle tarvittaessa. Harvinaisissa tapauksissa voi olla myös niin, ettei vuokranantaja vaadi ollenkaan takuuvuokraa, mutta tämä näkyy yleensä korkeampana vuokrana. Mikäli vuokralainen on suoriutunut vuokristaan sekä pitänyt asunnon hyvässä kunnossa, maksetaan takuuvuokra takaisin vuokralaiselle vuokrasuhteen päättyessä. Maksuaikataulusta kannattaa sopia ennakkoon, mutta kohtuullisena voidaan pitää 1-2 viikon aikaa vuokrasuhteen päättymisestä.

Miten saada asunto, jos ei ole rahaa takuuvuokra:an?

On paljon ihmisiä, joilla ei yksinkertaisesti ole ylimääräistä rahaa tilillään, jota siirtää sivuun kenties vuosiksi. Kaupunkisi vuokratasosta riippuen, takuuvuokra voi olla jopa tuhansia euroja, joten kyse ei välttämättä ole pikkusummasta. Sekä vuokranantajan, että vuokralaisen etu on tietysti, että vuokramarkkinat toimivat jouhevasti. Siksipä on olemassa paljon vaihtoehtoja myös niille, joilla ei ole säästöjä tilillään.

Aiemmin mainittu henkilötakaus on yksi näistä. Nuoret kotoansa esimerkiksi opiskelemaan muuttavat henkilöt ovat yksi selkeä ryhmä, joille tämä järjestely voisi sopia. Esimerkiksi heidän vanhempansa voivat tällöin toimia takaajina, jotta nuori pääsee itsenäistymään ja saa elämän syrjästä kiinni. Toisaalta aikuisväestössäkin on henkilöitä, jotka eivät syystä tai toisesta ole pystyneet säästämään tai ovat menettäneet säästönsä. Tällöin voi tulla kyseeseen sosiaalitoimiston antama maksusitoumus, jossa luvataan kattaa mahdolliset ongelmatilanteet vuokran maksussa tai asunnon vahingoittuessa.

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.

Vuokranantajat

Helsinkiläinen Maarit Halmela on intohimoinen yritysvalmentaja ja asuntosijoittaja, joka ymmärtää brändin merkityksen myös asuntomarkkinoilla. Hän kannustaakin vuokranantajat panostamaan vuokralaistyytyväisyyteen.

”Vuokranantajien tulee brändäytyä, sillä kilpailu hyvistä vuokralaisista on kova”

Maarit Halmela toimi pitkään rakennusliikkeen asunnonvälittäjänä. Työssään hän oli paljon tekemisissä erilaisten välitysliikkeiden kanssa. “Jouduin usein harmittelemaan asiakkaan puolesta vuokrausprosessien hitautta ja kankeutta. Samalla välityspalkkiot murensivat asuntojen tuottomarginaalia”, Maarit muistelee

Lataa vuokranantajaopas sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

Kun Maarit alkoi itse asuntosijoittajaksi, halusikin hän alusta asti huolehtia asuntojensa vuokrauksesta itse. Ilmoituskanavina Vuokraovi ja Oikotie osoittautuivat hyviksi, sillä hakemuksia tuli runsaasti.

”Vuokranantajana haluan, että kemiat kohtaavat vuokralaisen kanssa. Käytin todella paljon aikaa hakijoiden seulomiseen ja onnistuin löytämään ihania vuokralaisia. Siitä huolimatta jouduin huomaamaan, kuinka nopeasti ihmisten elämäntilanteet kehittyivät esimerkiksi töiden, opiskelun tai parisuhdestatuksen muutoksen myötä. Vuokralaiset vaihtuivat vuosien mittaan paljon tiheämmin kuin olisin halunnut”, Maarit pohtii

Maarit alkoi tiedostaa, ettei hän voisi käyttää jatkuvasti niin paljon aikaa asuntojensa vuokraukseen. Tuttavansa suosituksesta hän innostui kokeilemaan Fiksuvuokrauksen julkaisualustaa. ”Olin iloinen löydettyäni konseptin, joka toimii juuri minunlaiselleni vuokranantajalle. Kaikki se ennalta tarvittava työ tehdään Fiksuvuokrauksen palvelualustalla automaattisesti ja voin luottaa siihen, että kaikki on tehty laillisesti oikein. Ainoa minkä haluan tehdä on tavata vuokralaisehdokkaan näytöllä. Matchaaminenkin on tehty valmiiksi puolestani, jolloin pääsen huomottavasti helpommalla”, Maarit kiittelee.

Menestyminen vuokramarkkinoilla on kiinni brändistä.

Vuokranantajana Maarit näkee itsensä brändinä, jonka tulee säilyä houkuttelevana vuokralaisten silmissä.
“On järkevintä pitää vuokralainen tyytyväisenä, sillä muuten vaihtuvuus on suuri ja asunto jää helposti tyhjilleen vuokralaisten välillä. Perusasiat pitää aina olla kunnossa ja säännölliseen remontointiin on hyvä panostaa, sillä verotusjärjestelmä mahdollistaa hyvät vähennykset. Samalla asunnon arvo ja tuotto nousevat”, Maarit perustelee.

Maarit näkee asuntosijoittamisen kannattavana sijoittamisen muotona, sillä Suomen markkinoilla asunnot säilyttävät arvonsa hyvin“Etenkin pienet yksiöt tai kaksiot hyvällä sijainnilla ovat sellaisia, mitä mielelläni hankkisin lisääkin. Toisaalta myös isommat perheasunnot ovat nouseva trendi. Nuorempi sukupolvi ei nimittäin enää edes tähtää asunnon ostamiseen, vaikka siihen olisi varaa. Vuokraus lisääntyy koko ajan ja asunnoilta vaaditaan enemmän. Halutaan yhteisöllisyyttä ja vuokrataan yksi auto vaikka taloyhtiön käyttöön”, Maarit kertoo.

Maaritin kokemuksen mukaan avoin keskusteluyhteys varmistaa sen, että vuokranantajan ja vuokralaisen edut kohtaavat. Näin vuokranantajat pystyvät parhaiten vastaamaan vuokralaisten tarpeisiin ja muuttuviin elämäntilanteisiin voidaan yhdessä valmistautua hyvissä ajoin.

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.

Fiksuvuokraus- Vuokratuottolaskuri © laskee sinulle, kuinka paljon asuntosijoituksesi voisi tuottaa vuokratuottoa. Syötä vuokratuottolaskuriin asunnon vuokra, hoitovastike, velaton hinta sekä varainsiirtovero, niin saat tarkan lukeman vuokratuotosta prosentteina.

Vuokratuottolaskuri on suunniteltu jokaisen vuokranantajan käyttöön, joten se ei vaadi excelin erityisosaamista.

Lataa vuokratuottolaskuri sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

Ensimmäinen askel vuokratuloihin asuntosijoittamisessa on tietysti luotettavan vuokralaisen löytäminen. Pitkäaikainen vuokralainen voi taata kymmenien vuosien säännöllisen elinkustannusindeksiin sidotun vuokratulon tasaisen virran asuntosijoittajan varoihin, joten hyvän vuokralaisen löytyessä hänestä kannattaa pitää kiinni. Vuokralaisen kanssa voi myös keskustella mahdollisista asunnon remontointitöistä vuokralaisen toiveita vastaan, kuluja voi jakaa vuokraajan ja vuokralaisen kesken, ja tämä lisää vuokralaisen viihtyvyyttä ja mahdollistaa pitkän vuokrasuhteen.

Asuntosijoittaminen on lisäksi harvoja, ehkä ainoita, sijoitusmuotoja jossa voi itse nostaa oman sijoituksensa tuottoa. Arvonnousua voi edistää esimerkiksi remontoimalla, ja pienilläkin sijoituksilla voi olla suuri heijastus asunnon uuteen myyntihintaan. Asunnon osto on pohjimmiltaan tunnesidonnaista, epäsiistit ja ostettaessa epäedustavat kohteet joissa on vaikkapa tupakoitu tai niitä koristaa epämieluisa muovimatto voivat saada täysin uuden ilmeen sekä myyntihinnan yksinkertaisilla toimenpiteillä. Etenkin omistusasuntoa etsivät kiinnittävät tällaisiin tunneperustaisiin seikkoihin paljon huomiota, ja sen vuoksi epäedustavat kohteet tarjoavat remonttihalukkaalle sijoituskohteen etsijälle loistavan mahdollisuuden tehdä tulevaisuudessa tuottavia löytöjä.

On totta, että asuntosijoittaminen vaatii alkupääomaa hiukan enemmän kuin esimerkiksi osakesijoittaminen. Asuntosijoittaminen on kuitenkin ainoa sijoitusmuoto, jonka rahoittaminen lainarahalla on suhteellisen matalariskistä – lainarahan saaminen asuntosijoittamiseen on myös verrattain helppoa. Pankeilta lainaa saa usein noin 70-80% sijoitusasunnon hinnasta, joten noin 30% alkupääoma asunnon ostohinnasta riittää asuntosijoittamisen aloittamiseen. Lisää aiheesta täältä.

Vuokratuottolaskuri apuna

Jos mallisi on osta – remontoi – myy, lienee selvää, että asunnon on oltava aluksi remontin tarpeessa ja tämän on näyttävä hinnassa! Jos tähtäät arvonnousuun, niin osta sijoitusasunto alueelta, joille odotetaan kasvavaa kysyntää. Painotamme tässä artikkelissa kuitenkin mallia osta ja vuokraa, olemmehan kuitenkin asunnon vuokraamiseen keskittynyt yritys. Aivan alkuun todettakoon kuitenkin, että oli mallisi sitten mikä tahansa niin valinta on aina tehtävä, kuten muidenkin sijoitusten kohdalla, laskimella – ei tunteella!

Tärkeää on siis se, että lasket tarkkaan sijoitusasuntosi kulut sekä potentiaaliset vuokratuotot. Vuokratuottoja arvioidessa, on vuokratuottolaskuri apuna ja on parempi olla mieluummin hieman pessimistinen sen sijaan että sortuisi yltiöpäiseen optimismiin. Tällöin pysyt todennäköisemmin plussalla, vaikka sattuisikin jotain yllättävää. Sijoitusasunnon kuluja laskiessa kannattaa ottaa huomioon, paitsi asuntoon kohdistuvat normaalit ylläpitoon tarkoitetut kulut, kuten yhtiövastike, niin myös taloyhtiön suunnitteilla olevat remontit. Yleisesti ottaen, pienemmät asunnot ovat usein kannattavampia tässä mielessä, sillä esimerkiksi yhtiövastikkeen suuruus määräytyy tyypillisesti asunnon koon mukaan. Yksiöt ja kaksiot ovat tyypillisiä sijoitusasuntoja. Kuluihin pitää ehdottomasti laskea mukaan myös mahdollisen tulonhankkimislainasi korko ja marginaali. Näissä voi olla isoakin haitaria, joten käytä aikaa eri pankkien kanssa neuvotteluun.

Lisäksi pitää tietysti huomioida asunnon kunto, mutta jos huoneisto ei ole aivan ”pommi”, niin design keittiöstä tai kalleimmista kylpyhuonekaakeleista saa harvoin hyvää lisäarvoa vuokraan. Kun perusasiat ovat kunnossa ja yleisilme on siisti, niin se yleensä riittää. Jos löydät asunnon, joka ei ole aivan priimakunnossa, mutta jonka saa huomattavasti houkuttelevammaksi pienellä pintaremontilla, saattaa se olla hyvä sijoitus (jos huonokuntoisuus näkyy ostohinnassa). Remonttikustannuksia voi nimittäin tietyin ehdoin vähentää verotuksessa. Tästä lisää artikkelissamme.

Sijoittaminen vuokratuloihin

Sijoitusasunto on nimensä mukaisesti sijoitus, eli sen tarkoitus on tuottaa voittoa omistajalle. Tästä johtuen aloittelevan asuntosijoittajan on hyvä ymmärtää seikkoja, jotka liittyvät sijoitusasunnon valintakriteereihin – ja kuinka ne eroavat oman asunnon valintakriteereistä. Millainen on siis hyvä sijoitusasunto? Se riippuu monista tekijöistä, sillä sijoitusasuntojakin on erilaisia. Tässä on meidän tiivistelmämme aiheesta, joka toimii hyvänä alkuna oman ymmärryksen rakentamisessa, kun harkitset ensimmäisen sijoitusasunnon hankkimista.

Asuntosijoittamisen etu on myös mahdollisuus löytöjen tekemiseen! Osakesijoittamisessa pörssi määrää osakkeiden hinnan, mutta asuntosijoittaja toimii aarteenmetsästäjänä. Kannattaa etsiä kohteita alle markkinahintojen, tai panostaa kohteisiin jotka sijaitsevat alueella jossa asuntojen hinnat ovat nousujohteisia. Etenkin pitkässä juoksussa markkinahintoja alhaisempien kohteiden etsiminen ja löytäminen on kannattavaa.

Sijainti on myös tärkeä tekijä. Yliopistokaupungeissa asuu paljon nuoria opiskelijoita, jotka asuvat yleensä vuokralla ja saavat tähän tukeakin. Arkijärjellä ajateltuna, opiskelijoilla on myös yleensä elämänhallinta suurin piirtein hyvällä tolalla. Ovathan he sentään sitoutuneet pitkään ja kenties raskaaseenkin opintopolkuun. Asuntojen hinnat voivat näissä kaupungeissa olla hieman korkeita muuhun maahan verrattuna, mutta hyvien liikenneyhteyksien päästä sopivalta etäisyydeltä voi etsivä löytää todellisen rahasammon.

Vuokratuotot ja Korona

Koronakriisi on aiheuttanut vuokramarkkinoille erikoisen tilanteen. Lähtökohtaisesti kriisi lisää vuokra-asumisen kysyntää eikä markkinoiden tarjonnassa ole tapahtunut suuria muutoksia. Silti vuokraus monella paikkakunnalla on hidastunut ja hieman yllättävilläkin alueilla on syntynyt vuokralaisen markkinat. Vuokranantajalla ei ole kuitenkaan syytä paniikkiin, sillä juuri tässä tilanteessa maltillisella vuokrahinnoittelulla voi välttää tyhjiä kuukausia. Oikein laadittu vuokrasopimus mahdollistaa kuitenkin vuokran vuosittaisen tarkistuksen.

Keväällä kriisien alkaessa näytti siltä, että edes Uudenmaan rajan sulkeminen ei hidastanut vuokraamista. Mitä tapahtui? Ensin markkinoita kuumensivat Airbnb’n kaltaisessa lyhytvuokrauksessa pidettyjen asuntojen vapautuminen normaaliin tarjontaan ja vuosittainen kesälle osuva tarjonnan lisääntyminen. Aiempina vuosina esimerkiksi opiskelijat ovat saaneet juhannukseen mennessä tietää opiskelupaikkansa, mutta nyt tieto tuli vasta myöhemmin. Tällä hetkellä moni miettiikin, muuttaako uudelle paikkakunnalle lainkaan vai suorittaako syksyn opintonsa etänä. Lisäksi kun vaihto-opiskelijoita ei tulekaan alkavalle lukukaudelle niin opiskelijoiden vuokra-asuntojen kysyntä vapailta markkinoilta on hiipunut lähes kokonaan. Lisää aiheesta täältä.

Vuokratuottolaskuri verotuksen näkökulmasta

Kun huoneiston omistaja päättää vuokrata asuntonsa vuokralaiselle, hänen tulee tutustua termiin “vuokratulojen verotus”. Vuokralainen maksaa vuokranantajalle vuokraa ja näin ollen vuokranantaja saa vuokratuloja. Nämä ovat veronalaista, pääomatuloksi laskettavaa, tuloa. Nettovuokratuloista maksetaan veroja 30% 30 000 euroon asti ja 34% sen ylittävältä osuudelta. Tähän asti useimmille asiat ovat melko selkeitä, mutta hieman monimutkaisemmaksi asia muuttuu, kun otetaan huomioon se, että näistä tuloista on mahdollista tehdä tiettyjä vähennyksiä ja näin ollen maksaa vähemmän veroja

Avainsana tässä on siis nettovuokratulot. Bruttovuokratuloista voi vähentää verotuksessa siis tulojen hankkimisesta, eli vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut. Esimerkiksi hoitovastikkeen saa vähentää suoraan kokonaan, joka voi olla isohkokin summa. Jopa pääomavastikkeen saa vähentää, jos se on tuloutettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa. Jos vastike on rahastoitu, sitä ei voi vähentää. Vesimaksut voi myös vähentää vuokratulon verotuksessa. Aiheesta tarkemmin täällä.

Ps. Lataa ilmainen vuokrasopimuspohjamme

Fiksuvuokraus.fi on valtakunnallinen vuokrauspalvelu, jonka kautta vuokrataan vuosittain yli 1000 vuokra-asuntoa. Olemme laatineet omien kokemuksiemme pohjalta tämän vuokrasopimuslomake asiakirjapohjan, joka on nyt jokaisen vuokranantajan saatavilla. Lataa vuokrasopimuslomake ilmaiseksi täältä.

Piditkö artikkelistamme Vuokratuottolaskuri? Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin. Vuokraamisen tietopankki sisältää vuokrasuhteen aikaisia asiakirjoja, kallisarvoisia vinkkejä asunnon vuokraamiseen, verotuksellista asiaa sekä paljon muuta! Tämän tietopankin on tuottanut Fiksuvuokraus.fi ©

Useimmille se mitä asunnon vuokraus tarkoittaa, on itsestään selvää. Henkilö asuu jonkun toisen henkilön omistamassa huoneistossa maksua vastaan. Avaimet käteen, huonekalut sisään ja vuokra kuukausittain tilille – yksinkertaista! Asunnon vuokraukseen liittyy kuitenkin huomattavan paljon erilaisia toimintatapoja, käytäntöjä, sopimuksia, lakeja ja velvoitteita. Näitä käydään tiivistetysti tässä artikkelissa läpi.

Lataa vuokranantajaopas sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

Asunnon vuokraus – Oman asunnon vuokraaminen

Panosta houkuttelevaan, mutta samalla informatiiviseen esittelytekstiin. Korosta asunnon parhaita puolia ja mieti asukkaan arjen kannalta olennaisia asioita, kuten lähiympäristön palveluita tai esimerkiksi julkisen liikenteen yhteyksiä. Vältä kuitenkin markkinoinnin ylilyöntejä, joilla saat tulijoita näytölle, mutta pettymys on harvoin hyvä lähtökohta pitkäaikaiselle vuokrasuhteelle.

Vuokratason tulee perustua vallitsevaan markkinatilanteeseen. Tutustu siis alueen muihin asuntoihin, niiden kuntoon ja varustukseen ja aseta näiden pohjalta oma hinnoittelusi. Sopivasti hinnoiteltuun asuntoon löytyy vuokralainen nopeasti ja myöskään vaihtuvuus ei ole liian suurta. Jos hinta taas on liian korkea, voi olla että vuokralainen joutuu pian miettimään toista ratkaisua, sillä eläminen käy pidemmän päälle liian kalliiksi. Lisää aiheesta Täältä.

Asunnon valokuvaaminen

Esittelykuvilla voidaan merkittävästi parantaa kohdeilmoituksen houkuttelevuutta. Asunnon valokuvaaminen ja onnistuneet esittelykuvat ovat vuokrailmoituksen tärkein ominaisuus. Kuvat luovat ensivaikutelman vuokrattavasta asunnosta, sillä noin 90 % asuntonäyttöön tulevista on tutustunut kohteeseen etukäteen netissä. Mikäli kuvat ovat pimeitä otoksia olohuoneen nurkista, vuokraajaehdokas siirtyy hyvin todennäköisesti katsomaan seuraavaa kohdeilmoitusta.

Ennen valokuvausta asunnolla tulisi tehdä suursiivous ja raivata mahdolliset ”häiriköt” pois asunnosta. Asunnon on näyttäydyttävä selkeänä, siistinä ja esteettömänä. Asunnon yleisilmeen tulisi olla mahdollisimman neutraali kuvaushetkellä. Poista näkyviltä henkilökohtaiset esineet ja tavarat, joita et halua näkyvän kuvassa. Petaa sängyt, laske wc-pöntön kannet alas sekä avaa ikkunaverhot. Pyyhi keittiön tasot, piilota tiskivälineet sekä poista magneetit jääkaapin ovesta. Lue asunnon valokuvaamisesta lisää täältä.

Valmistaudu asuntonäyttöön

Suosittelemme kutsumaan riittävän monta potentiaalista asunnonhakijaa näyttöön, koska asuntonäyttö ei vielä sido sinua mihinkään. Paperilla hyvä hakija voikin osoittautua huonommaksi, ja toisinpäin! Jos järjestät asuntonäytön ensin vain ”parhaille” asunnonhakijoille etkä löydäkään vuokralaista, niin osa asunnonhakijoista on saattanut löytää asunnon jo muualta. Sinun ei ole pakko vuokrata asuntoa ensimmäiselle näytölle osallistuneelle, vaan teet aina lopullisen päätöksen vasta tavattuasi hakijat ja haastateltuasi heitä kasvotusten.

Vuokratussa asunnossa vierailusta tulee sopia ensin nykyisen vuokralaisen kanssa. Poismuuttavalla vuokralaisella ei ole oikeutta estää sinua etsimästä sopivaa vuokralaista, mutta kun aikataulusta sovitaan ennalta ja etukäteen, on hänenkin helpompi siistiä asunto edustuskelpoiseen kuntoon – kukapa haluaisi esitellä tiskivuorta tai alusvaatteitaan tuntemattomalle. Toisaalta kenelle sellaisesta asunnosta jäisi positiivinen kuva? Jos asunto on tyhjä, kannattaa sinun saapua esim. 15 minuuttia etuajassa paikalle. Ehdit tuulettamaan, valuttamaan vettä viemäriin ja keräämään mainoslehtiset ulko-oven edestä. Tyhjässä asunnossa valaistus tai luonnonvalon aika kannattaa myös ottaa huomioon, jos sähkösopimus ei ole enää voimassa. Lisää asuntonäyttöön valmistautumisesta.

Asunnon vuokraus – Korona ja vuokralaisten markkina

Koronakriisi on aiheuttanut vuokramarkkinoille erikoisen tilanteen. Lähtökohtaisesti kriisi lisää vuokra-asumisen kysyntää eikä markkinoiden tarjonnassa ole tapahtunut suuria muutoksia. Silti vuokraus monella paikkakunnalla on hidastunut ja hieman yllättävilläkin alueilla on syntynyt vuokralaisen markkinat. Vuokranantajalla ei ole kuitenkaan syytä paniikkiin, sillä juuri tässä tilanteessa maltillisella vuokrahinnoittelulla voi välttää tyhjiä kuukausia.

Keväällä kriisien alkaessa näytti siltä, että edes Uudenmaan rajan sulkeminen ei hidastanut vuokraamista. Mitä tapahtui? Ensin markkinoita kuumensivat Airbnb’n kaltaisessa lyhytvuokrauksessa pidettyjen asuntojen vapautuminen normaaliin tarjontaan ja vuosittainen kesälle osuva tarjonnan lisääntyminen. Aiempina vuosina esimerkiksi opiskelijat ovat saaneet juhannukseen mennessä tietää opiskelupaikkansa, mutta nyt tieto tuli vasta myöhemmin. Tällä hetkellä moni miettiikin, muuttaako uudelle paikkakunnalle lainkaan vai suorittaako syksyn opintonsa etänä. Lisäksi kun vaihto-opiskelijoita ei tulekaan alkavalle lukukaudelle niin opiskelijoiden vuokra-asuntojen kysyntä vapailta markkinoilta on hiipunut lähes kokonaan.

Asunnon vuokraus – Laki

Asunnon vuokrauksesta säädetään asuinhuoneistonvuokralaissa, jonka voit lukea kokonaisuudessaan täältä. Laissa säädetään mm. sellaisista asioista kuin, irtisanomisajat, vuokrasopimuksen kestot ja purkuperusteet. Aivan kaikesta ei kuitenkaan ole selvää lakia. Tällöin turvaudutaan käytäntöihin, jotka on yleensä eriteltävä vuokrasopimuksessa (ks. seuraava kohta). Esimerkiksi vuokravakuuden palauttamiseen liittyvistä aika-rajoista ei tarkasti säädetä laissa, mutta ajan, jossa vakuus on palautettava on oltava kohtuullinen. Yleisesti 1-2 viikon aikaa pidetään hyvänä käytäntönä.

Asunnon vuokraus – Sopimus

Vuokrasopimus on kenties tärkein yksittäinen ominaisuus vuokrasuhteessa, sen on siis oltava hyvä. Voit lukea lisää vuokrasopimuksen laatimisesta täältä. Vuokrasopimuksen on aina noudatettava asuinhuoneistonvuokralakia, mutta käytännöt eivät ole virallisia ohjeita, joten niistä se voi poiketa. Vuokrasopimuksessa käydään läpi kaikki oleelliset asunnon vuokraukseen liittyvät yksityiskohdat, kuten vuokranantajan ja vuokralaisen yhteystiedot, vuokrattavan kohteen tiedot, vuokran suuruus, sen korottamisperuste sekä vuokrasopimuksen kesto tai muoto. Vuokrasopimuksessa myös eritellään sopimusehdot. Nämä sopimusehdot yhdessä asuinhuoneenvuokralaissa määriteltyjen (molempia osapuolia sitovien) säännösten kanssa muodostavat vuokrasopimuksen osapuolten velvoitteet.

Vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Jollei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä, vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä asuntona myös lähisukulaisensa ja puolisonsa lähisukulaisen kanssa taikka luovuttaa alivuokrauksena tai muutoin enintään puolet huoneistosta toisen käytettäväksi asumiseen. Muussa tapauksessa vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa olevaa suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi.

Asunnon vuokraus – Velvoitteet

Velvoitteilla tarkoitetaan niitä menettelyitä, joita osapuolilta vuokrasopimuksen mukaan odotetaan. Esimerkiksi vuokranantajan on luovutettava asunto vuokralaisen käyttöön sovittuna ajankohtana sekä palautettava vakuus vuokralaiselle viipymättä, kun vuokralainen on suorittanut kaikki velvoitteensa (mukaan luettuna maksanut viimeisen vuokransa). Sekä vuokralainen, että vuokranantaja ovat velvollisia huolehtimaan asunnon kunnosta. On vuokranantajan vastuulla, että asunnon kunto on vuokraushetkellä sellainen, jollaista voitaisiin huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet huomioon ottaen kohtuudella vaatia, ellei muuta ole sovittu.

Vuokralainen taas omalta osaltaan on vastuussa vuokrausaikana sattuvista vahingoista, ja on velvollinen huolehtimaan asunnon kunnosta ja ilmoittamaan vuokranantajalle mahdollisista vioista tai vahingoista, jotka tulee lisävahinkojen välttämiseksi korjata. Sopimusehdoissa myös usein vaaditaan vuokralaista esimerkiksi ottamaan kotivakuutus, joten on tällöin vuokralaisen velvollisuus varmistaa, että huoneisto on asianmukaisesti vakuutettu hänen siellä asuessaan.

Asunnon vuokraus on yksinkertaista, mutta se sisältää monia oikeuksia ja velvollisuuksia kummallekin sopimusosapuolelle, jotka arjessa saattavat unohtua. Tahdotko irtisanoa vuokrasopimuksesi? Sinun on tarkistettava mikä on irtisanomisaikasi ja kuinka ilmoituksen voi laillisesti antaa. Siihen löydät vastauksen täältä.

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.

Asuntosijoittaminen

Teemu Lindberg on ensihoitaja, joka vuokraa kahta asuntoa ja hänelle asuntosijoittaminen on kuin harrastus. Hän on oppinut, että ensihoidossa ja asuntosijoittamisessa on paljon yhteistä: niissä vaaditaan lujat hermot ja halu toimia ihmisten kanssa.

”Asuntosijoittaminen ei ole heikkohermoisten laji”

Teemu Lindberg, 43, asuu Helsingin Kulosaaressa vaimonsa Sonjan ja ranskanbulldoggi Sylvin kanssa. Päivätyönsä ohella hän vuokraa kahta sijoitusasuntoa, joista toinen sijaitsee Itä-Helsingissä ja toinen Espoon Matinkylässä. Aiemmin pankkialalla työskennellyt Teemu on ollut aina kiinnostunut talousasioista ja sijoittanut muun muassa rahastoihin sekä osakkeisiin. Siirtymä asuntosijoittajaksi tapahtui luonnollisesti.

“Olin muuttamassa pois Itä-Helsingin asunnostani ja päätinkin myymisen sijaan laittaa sen vuokralle. En ollut koskaan aiemmin toiminut vuokranantajana, mutta mietin, että kuinka vaikeaa se muka voi olla”, Teemu naurahtaa.

Lataa vuokranantajaopas sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

Asuntosijoittaminen vaatii pitkäjänteisyyttä

Teemu on oppinut, että tärkeintä asuntosijoittamisessa on pitkäjänteisyys: “Asuntosijoittamisessa ei voi olla satasista kiinni, vaikka asunto olisikin pari kuukautta tyhjillään. Itselleni tärkeintä on löytää hyvä vuokralainen ja sen jälkeen pitää hänet tyytyväisenä. En esimerkiksi koskaan korota vuokria turhaan: ainoastaan jos yhtiövastikkeet nousevat.” Sijoittamisen muotona Teemu näkee asuntosijoittamisen etenkin pitkällä aikavälillä kannattavana ja matalariskisenä. Hän kuitenkin muistuttaa, että mukaan mahtuu yksi muuttuja, jolle aloitteleva sijoittaja ei ehkä osaa laittaa hintalappua.

“Siinä missä vaikka osakemarkkinoilla pelataan riskin ja ajoituksen kanssa, on taas asuntosijoittamiselle olennaista ajankäytön ja tuoton optimointi”, Teemu pohtii.
Teemu tietää, mistä puhuu, sillä hän hoiti alkuun vuokrauksen itsenäisesti. Tehdessään merkittävän elämänmuutoksen ja siirtyessään pankkialalta ensihoitajakoulutukseen, hän alkoi tarkastella ajankäyttöään kriittisesti muiltakin osin.

“Halusin alun perin ensihoitajaksi sen takia, että kaipasin erilaista merkityksellisyyttä työelämääni. Samalla tajusin, etten haluaisi käyttää enää tulevaisuudessa niin paljon aikaa uuden vuokralaisen etsimiseen ja sietää epävarmuutta siitä, että vuokrasopimukseeni on jäänyt joku pykälä lisäämättä”, Teemu muistelee.

Teemu törmäsi googlettelun tuloksena Fiksuvuokrauksen palveluun, joka mainosti veloittavansa vain puolet perinteisten välitysliikkeiden palkkioista. “Tällaista mallia olisin mielelläni käyttänyt jo vuosia sitten, jossa saan kaikki tarvittavat työkalut vuokrausprosessin hoitamiseen! Sopimukset allekirjoitetaan netissä ja tuotoista jää vielä käteenkin”, Teemu hymyilee.

Asuntosijoittaminen sijoitusmuotona

Sijoitusasunto on nimensä mukaisesti sijoitus, eli sen tarkoitus on tuottaa voittoa omistajalle. Tästä johtuen aloittelevan asuntosijoittajan on hyvä ymmärtää seikkoja, jotka liittyvät sijoitusasunnon valintakriteereihin – ja kuinka ne eroavat oman asunnon valintakriteereistä. Millainen on siis hyvä sijoitusasunto? Se riippuu monista tekijöistä, sillä sijoitusasuntojakin on erilaisia.

Sijoitusasuntoa etsiessä, on aivan alkuun hyvä tietää mitä aiot sijoitusasunnolla tehdä, eli mikä on bisnesmallisi. Sijoitusasunnoilla voi kerryttää varallisuutta muutamalla eri tavalla. Voit esimerkiksi hankkia huonokuntoisia huoneistoja, remontoida ne ja myydä tämän jälkeen voitolla. Käytännössä tämän vastakohta on tilanne, jossa hankittu sijoitusasunto on tarkoitus laittaa vuokralle, mutta tässäkin tapauksessa on tulojenmuodostuksen osalta ainakin kaksi päähaaraa.

Yhtäältä voit hankkia sijoitusasunnon alueelta, jolla odotetaan mahdollisimman suurta arvonnousua asuntojen hinnoissa. Tällaisina pidetään usein asuntoja suurissa kasvukeskuksissa, mutta arvonnousuun tähtäävä sijoittaminen voi olla käytännössä spekulointia. Suurin voitto muodostuu tällöin yleensä asuntoa myydessä, mutta jos asunnon arvo ei ole noussut riittävästi voi se osoittautua huonoksi sijoitukseksi. Lue lisää aiheesta Täältä.

Asuntosijoittaminen Maaritin silmissä

Helsinkiläinen Maarit Halmela on intohimoinen yritysvalmentaja ja asuntosijoittaja, joka ymmärtää brändin merkityksen myös asuntomarkkinoilla. Hän kannustaakin vuokranantajat panostamaan vuokralaistyytyväisyyteen. Kun Maarit alkoi itse asuntosijoittajaksi, halusikin hän alusta asti huolehtia asuntojensa vuokrauksesta itse. Ilmoituskanavina Vuokraovi ja Oikotie osoittautuivat hyviksi, sillä hakemuksia tuli runsaasti.

Maarit alkoi tiedostaa, ettei hän voisi käyttää jatkuvasti niin paljon aikaa asuntojensa vuokraukseen. Tuttavansa suosituksesta hän innostui kokeilemaan Fiksuvuokrauksen julkaisualustaa. “Olin iloinen löydettyäni konseptin, joka toimii juuri minunlaiselleni vuokranantajalle. Kaikki se ennalta tarvittava työ tehdään Fiksuvuokrauksen palvelualustalla automaattisesti ja voin luottaa siihen, että kaikki on tehty laillisesti oikein. Ainoa minkä haluan tehdä on tavata vuokralaisehdokkaan näytöllä. Matchaaminenkin on tehty valmiiksi puolestani, jolloin pääsen huomottavasti helpommalla”, Maarit kiittelee. Maaritin kokemuksista lisää Täällä.

Sijoitusasunnon verotus ostaessa

Kun ostat asunnon, tulee sinulle maksettavaksi 2% suuruinen varainsiirtovero. Tästä on tehtävä oma-aloitteisesti varainsiirtoveroilmoitus. Varainsiirtovero lasketaan aina asunnon velattomasta hinnasta, vaikka olisitkin hyödyntänyt ostaessa yhtiölainaa ja näin ollen maksanut alemman myyntihinnan. Verottajan sivuilla löytyy asiasta varsin havainnollistava esimerkki:

Sanna ostaa asunto-osakkeen, jonka myyntihinta on 60 000 euroa. Osakkeisiin kohdistuva yhtiölaina on 20 000 euroa. Asunnon myynti-ilmoituksessa velaton hinta on siis 80 000 euroa. Varainsiirtovero lasketaan 80 000 eurosta. Varainsiirtovero on 2 % x 80 000 euroa = 1 600 euroa. Sillä ei ole merkitystä, maksaako Sanna yhtiölainan pois kaupanteon hetkellä vai pikku hiljaa osana yhtiövastiketta.

Joskus, jos taloyhtiö on rakennettu vuokratontille, niin sinulla saattaa olla mahdollisuus lunastaa huoneistokohtainen tonttiosuus kaupanteon yhteydessä. Tämän katsotaan kuitenkin olevan kiinteistökauppa, joten siihen sovelletaan omaa 4%:n varainsiirtoveroaan. Lisää aiheesta täältä.

Kotitalusvähennys

Kuolinpesään voi hakea kotitalousvähennystä vainajan kuolinvuoden ajalta – jos asuntoa on siis esimerkiksi remontoitu vastaamaan vainajan erityistarpeita, kannattaa tarkistaa muutostöiden kotitalousvähennyskelpoisuus jälkikäteen.

Kotitalousvähennys koskee tavanomaista kotona tehtävää työtä, joten esimerkiksi muuttosiivous tai muuttopalvelut kuten tavaroiden kasaus tai kuljetus ei oikeuta kotitalousvähennykseen. Kotitalousvähennys on muuttajalle kuitenkin suotuisa, esimerkiksi asuntoon tehtävät remonttityöt ovat vähennyskelpoisia, jos asunto otetaan omaan käyttöön heti remontin jälkeen.

Kotitalousvähennyksen voi ilmoittaa kuluvana vuonna verokortilla tai jälkikäteen veroilmoitukseen. Kotitalousvähennys on enintään 2400 euroa vuodessa, mutta kotitalousvähennys on henkilökohtainen, joten esimerkiksi talouden jakavalle avioparille kotitalousvähennystä voi käyttää hyödykseen 4800 euroon asti. Vähennyksen omavastuu, eli verovähennykseen oikeuttava minimisumma on 100 euroa, joten jos 2400 euron rajapyykki ei ylity, vähennys kannattaa hakea vain toiselle osapuolelle – silloin omavastuu vähennetään vain yhden kerran.

Asuntosijoittajaksi sukupolvelta toiselle

Asuntoa perittäessä perintövero maksetaan asunnon käyvästä arvosta. Perintövero on pienempi kuin luovutusvoittoero, joten on suositeltavaa maksaa perintövero sen sijaan. Asunnon arvo kannattaakin tämän vuoksi arvioida perunkirjoituksessa mahdollisimman realistisesti. Jos esimerkiksi ensin kuolleen puolison osalta asunnon arvo on jo kartoitettu, sitä ei voi myöhemmin nostaa ja näin siitä joudutaan maksamaan luovutusvoittovero.

Jos leski päätyy myymään ensiksi kuolleen puolison kanssa omistetun asunnon, vaikkapa pienempään asuntoon tai hoitokotiin muuton johdosta, leski saa osuudestaan kauppahinnan oman asunnon luovutusvoiton verovapauden ja vainajan muut perilliset maksavat perintöveron. Vainajan leskellä on myös oikeus eloonjääneen puolison puolisovähennykseen, joka on 60 000 euroa. Jos yhteisomistuksessa olevan asunnon arvo on siis esimerkiksi 120 000 euroa, leski ei ole velvollinen maksamaan lainkaan perintöveroa ja hänestä tulee asunnon yksinomistaja.

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.

Sijoitusasunnon verotus

Sijoitusasunnon verotus on moniulotteinen, mutta ei kuitenkaan monimutkainen asia. Koska sijoitusasunto on nimensä mukaisesti sijoitus, on sen tuottoja arvioitaessa erittäin tärkeää ottaa huomioon myös verotukselliset asiat. Monista, erityisesti ensimmäistä sijoitusasuntoa hankkivasta, sijoitusasunnon verotus saattaa tuntua hankalalta hallita, mutta tosiasiassa kyseessä pohjimmiltaan helppo asia. Verottajan sivuilta löytyy hyviä ja selkeitä ohjeita verojen laskemista ja maksamista varten, mutta asiaa helpottaaksemme, olemme myös keränneet olennaisimmat tärpit. Verotuksen pääkohdat jakautuvat kolmeen eri ajalliseen vaiheeseen: sijoitusasunnon ostamiseen, sijoitusasumisen vuokraamiseen ja sijoitusasunnon myymiseen.

Lataa vuokranantajaopas sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

Sijoitusasunnon verotus ostaessa

Kun ostat asunnon, tulee sinulle maksettavaksi 2% suuruinen varainsiirtovero. Tästä on tehtävä oma-aloitteisesti varainsiirtoveroilmoitus. Varainsiirtovero lasketaan aina asunnon velattomasta hinnasta, vaikka olisitkin hyödyntänyt ostaessa yhtiölainaa ja näin ollen maksanut alemman myyntihinnan. Verottajan sivuilla löytyy asiasta varsin havainnollistava esimerkki:

Sanna ostaa asunto-osakkeen, jonka myyntihinta on 60 000 euroa. Osakkeisiin kohdistuva yhtiölaina on 20 000 euroa. Asunnon myynti-ilmoituksessa velaton hinta on siis 80 000 euroa. Varainsiirtovero lasketaan 80 000 eurosta. Varainsiirtovero on 2 % x 80 000 euroa = 1 600 euroa. Sillä ei ole merkitystä, maksaako Sanna yhtiölainan pois kaupanteon hetkellä vai pikku hiljaa osana yhtiövastiketta.

Voitkin lukea lisää ja tarkempia ohjeita täältä tai käyttää Verottajan kätevää laskuria varainsiirtoveron määrän selvittämiseksi täällä.

Joskus, jos taloyhtiö on rakennettu vuokratontille, niin sinulla saattaa olla mahdollisuus lunastaa huoneistokohtainen tonttiosuus kaupanteon yhteydessä. Tämän katsotaan kuitenkin olevan kiinteistökauppa, joten siihen sovelletaan omaa 4%:n varainsiirtoveroaan.

Tontinosan osalta varainsiirtoveroilmoitus on tehtävä 6 kuukauden sisällä kaupanteon hetkestä ja huoneiston osalta 2 kuukauden kuluessa, paitsi jos kyseessä on uudiskohde. Tällöin teet varainsiirtoveroilmoituksen 2 kuukauden kuluessa siitä, kun huoneiston omistussoikeus on siirtynyt sinulle.

Sijoitusasunnon verotus vuokrattaessa

Vuokratulot ovat sijoitusasunnon omistajalle olennainen tulonlähde. Vuokratulot ovat pääomatuloa ja niistä maksetaan veroa 30% 30 000 euroon asti ja 34% sen ylittävästä osuudesta. Voit kuitenkin tehdä useita verovähennyksiä vuokratulosta, jotka kannattaa ehdottomasti käyttää. Tämä on aiheena niin laaja, että siitä on oma artikkelinsa täällä, mutta alla on vähennyksiin liittyvät pääkohdat listattuna.

Voit vähentää vuokratuotoista seuraavat asiat verotuksessa,

– Vesimaksu
– Hoitovastike
– Pääoma- eli rahoitusvastike, jos se on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa
– Sijoitusasuntoa varten otetun tulonhankkimislainan korot
– Vuokralaisen hankintaan liittyvät kulut kuten vuokranvälittäjän palkkio, vuokrausilmoitukset ja luottotietojen tarkistaminen
– Asuntoon hankittu irtain omaisuus kuten kodinkoneet ja kalusteet
– Jotkut remonttikulut
– Oman osaamisen kehittäminen asuntosijoittajana esim. alan kirjallisuuden hankintakulut

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.

Vuokrasopimuksen purku

Vuokrasopimuksen päättyessä on yleisimmin kyse rutiininomaisesta irtisanomisesta toiselta osapuolelta ilman sen suurempaa dramatiikkaa. Joskus voi kuitenkin olla niin, että asiat eivät mene aivan kuten Strömsössä, ja tällöin on hyvä tuntea lakia vuokrasopimuksen purku:un liittyen.

Vuokrasopimuksen purkaminen ei ole siis sama asia kuin vuokrasopimuksen irtisanominen, josta voit lukea lisää artikkelistamme. Vuokrasopimuksen purku voidaan tehdä sekä vuokranantajan, että vuokralaisen aloitteesta, mutta siihen tarvitaan lain mukaan painavat perustelut ja asianmukainen purkamisilmoitus.

Lataa purkamisilmoitus sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta on pitkä litania säännöksiä ja pykäliä, jonka voit lukea kokonaisuudessaan täältä. Vaihtoehtoisesti voit lukaista tekemämme koosteen kyseisestä laista artikkelistamme täältä. Tästä artikkelissa selviää kuitenkin, mitä kyseinen laki säätää vuokrasopimuksen purkamisesta ja mitä se tarkoittaa sinun kannaltasi.

Vuokrasopimuksen purku vuokranantajan puolelta

Vuokranantajan osalta kyseeseen voi tulla vuokrasopimuksen purku, jos jokin tai useampi seuraavista kohdista täyttyy:

1) jos vuokralainen laiminlyö suorittaa vuokran säädetyssä tai sovitussa ajassa;

2) jos vuokraoikeus siirretään taikka huoneisto tai sen osa muutoin luovutetaan toisen käytettäväksi vastoin tämän lain säännöksiä;

3) jos huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty;

4) jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää;

5) jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti; tai

6) jos vuokralainen huoneistossa rikkoo, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty.

Käytännössä siis, jos vuokralaisesi jättää vuokria maksamatta, antaa asunnon luvatta muiden käyttöön, pitää asunnossa muuta kuin normaalia asumistoimintaa, kohtuuttomasti metelöi tai häiriköi, laiminlyö huoneistoa taikka harrastaa vaarallisia tai jopa rikollisia toimia huoneistossa voi vuokranantaja purkaa vuokrasopimuksen.

Vuokrasopimuksen purku edellyttää kuitenkin, että asiasta on annettu varoitus etukäteen todistettavasti. Todistettavasti annettu varoitus tarkoittaa sitä, että on varmistuttu siitä että varoitus on vastaanotettu. Sama käytäntö koskee normaalia irtisanomisilmoitusta, joten tähän löytyy hyvät ohjeet sitä käsittelevästä artikkelistamme.

Vuokrasopimuksen purku vuokralaisen puolelta

Myös vuokralaisella on oikeus vuokrasopimuksen purkuun, jos vuokralaisen, hänen kotiväkeensä kuuluvan tai vuokralaisen palveluksessa olevan terveydelle aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen. Huoneiston on siis luonnollisesti oltava turvallinen sitä laillisesti käyttäville henkilöille. Toinen tilanne, jossa vuokrasopimuksen purku vuokralaisen puolelta voi tulla kyseeseen on, jos huoneisto tai osa siitä on joutunut pois vuokralaisen hallinnasta. Tosin vain, jos tällä seikalla on vuokralaiselle olennainen merkitys. Tällöin purkamisen on tapahduttava kuukauden sisällä perusteen täyttymisestä.

Vuokrasopimuksen purku: jälkipyykki

Vuokrasopimuksen purkaminen ei ole ideaali tilanne kenellekään. Erityisesti siksi, että siihen johtaneet tapahtumien kulut ovat saattaneet aiheuttaa kaikenlaista mielipahaa tai kulueriä. Toisekseen kumpikin osapuoli on purkamisen jälkeen inhottavassa tilanteessa: toinen on asunnoton ja toisella juoksee kulut tyhjästä huoneistosta, jossa pahimmillaan on edessä remontti. Siksi on hyvä tietää, että joskus kärsineellä osapuolella on mahdollisuus hakea vahingonkorvauksia. Näin on silloin, jos a) vuokranantaja on kärsinyt vahinkoa vuokralaisen menettelyn vuoksi tai b) vuokranantaja on toiminut väärin purkaessaan vuokrasopimuksen (eli jos purkaminen on aiheutunut vuokranantajan viaksi luettavasta syystä, laiminlyönnistä tai muusta huolimattomuudesta).

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.

Oikeaoppinen asuinhuoneiston tai kiinteistön vuokrasopimus voi olla joko toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Määräaikainen vuokrasopimus voidaan solmia esimerkiksi silloin, jos vuokranantaja tai vuokralainen, eli sopimussuhteen osapuolet, tietävät jo sopimusta tehtäessä yksimielisesti, kuinka kauan sopimuksen tarve kestää. Määräaikaista sopimusta ei tule sekoittaa toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen, jonka ensimmäistä irtisanomisajankohtaa on rajoitettu. Laatimamme vuokrasopimus sopii kaikkiin käyttötarkoituksiin, ja olemme nyt jakaneet sen jokaisen vuokranantajan käyttöön täysin ilmaiseksi!

Lataa vuokrasopimus sekä 15+ vuokraamisen asiakirjaa syöttämällä asuntosi paikkakunta ja pinta-ala

Lataamalla hyväksyn rekisteriselosteen

cover

Olemme koonneet alle kaikki vuokrasopimuksen peruskohdat, sopimusta koskevat yleisimmät kysymykset sekä kattavat vastaukset ja joitain esimerkkejä epäselvistä kohdista, joita meiltä usein kysytään vuokrasopimuksen juridiseen puoleen liittyen. Yli puolet henkilöstöstämme on suorittanut keskuskauppakamarin laillistetun vuokravälittäjän tutkinnon (LVV) ja sopimus on laadittu yhteistyössä alan johtavien juristien kanssa.

Tulisiko vuokrasopimus tehdä määräaikaisena vai toistaiseksi voimassaolevana?

Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi uusia saman vuokralaisen kanssa molempien osapuolten niin halutessa, mutta tähän liittyy joitakin rajoitteita, joista osapuolten on tärkeä olla tietoisia. Vuokrasopimuksia ohjaa hyvän vuokratavan lisäksi asuinhuoneenvuokralaki eli AHVL, jonka pykälät ovat pääasiassa niin sanottua pakottavaa lainsäädäntöä. Pakottava lainsäädäntö tarkoittaa, että laittomasti laadittu ehto ei ole pätevä vaikka osapuolet olisivat siitä yhtä mieltä vaan riitatilanteessa laki menee sopimisen vapauden edelle. Jos vuokrasopimus tehdään saman vuokralaisen kanssa enintään kolmeksi kuukaudeksi kerrallaan, kolmesti peräkkäin, muuttuu se toistaiseksi voimassaolevaksi. Jos siis esimerkiksi vuokralaisen kanssa sovitaan aluksi kahden kuukauden pätkästä, mutta sopimuksen tullessa päätökseen sovitaan uudesta parin kuukauden vuokrasopimuksesta, muuttavat jatkossa tehtävät mahdolliset vuokrasopimuksen pidennykset kyseisen sopimuksen toistaiseksi voimassaolevaksi. Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus ei pääty minään ennalta määrättynä päivänä vaan osapuolten on noudatettava voimassa olevan lainsäädännön mukaisia irtisanomisaikoja.

Määräaikainen vuokrasopimus päättyy lähtökohtaisesti sen määräajan umpeuduttua, kun taas toistaiseksi voimassaoleva vuokrasopimus päättyy ainoastaan sopimuksen irtisanomiseen, purkamiseen tai lakkaamiseen.

Lähtökohtaisesti siis määräaikaista vuokrasopimusta ei irtisanota eikä pureta, vaan se päättyy määräajan umpeutuessa, mutta tietyissä tilanteissa sekin voi olla mahdollista. Tämän voivat mahdollistaa esimerkiksi asuinhuoneiston pakkohuutokauppa tai vuokralaisen kuolema. Myös jopa määräaikaisen vuokrasopimuksen voi joissain tilanteissa päättää ennenaikaisesti ilman näin valtavaa dramatiikkaa. Tulevissa kappaleissa on eriteltynä ne tilanteet, joissa näin voidaan menetellä.

Entä se toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen vähimmäisasumisaika?

Rajoitettu irtisanomisaika ja määräaikainen sopimus saatetaan helposti sekoittaa toisiinsa. Määräaikaisen sopimuksen muotoilu on kuitenkin vuokrasopimuksessa varsin selkeä – sopimuksen päättymispäivä ilmoitetaan ykskantaan. Jos sopimuksessa on merkitty sopimuksen alkamispäivä ja esimerkiksi seuraava muotoilu – “Toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus, jonka ensimmäinen irtisanomisaika on xx.xx” – tämä tarkoittaa, että irtisanomisaika voi alkaa vasta xx.xx päivänä. Tämmöisessä sopimuksessa noudatetaan muuten aivan tavallisen toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisaikoja ja muita ehtoja, joita käsitellään myöhemmin tässä artikkelissa.

Mitä vuokrasopimuksen vuokravakuus korvaa?

Vuokravakuus eli toisin sanoen myös takuuvuokra tai sopimusvakuus on yleisesti kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, jonka tarkoituksena on turvata vuokranantajan asemaa mahdollisten ongelmien varalle. Vuokravakuus palautetaan vuokralaiselle kokonaisuudessaan vuokrasuhteen päätyttyä, mikäli normaalia kulumista suurempaa ei ole tapahtunut sekä vuokrat ovat sovitusti maksettuna. Joskus vuokrasuhteen aikana syntyy kuitenkin laiminlyöntejä, joita voivat olla esimerkiksi loppusiivouksen huolimattomuus tai seinien maalaaminen ilman lupaa. Silloin vuokranantajalla on oikeus pidättää osa tai jopa kaikki vuokravakuudesta. Vakuus voi olla enimmillään kolmen (3) kuukauden vuokraa vastaava summa, lakisääteistä vähimmäismäärää ei ole ja jotkut suuret vuokra-asuntotoimijat ovatkin luopuneet vakuuksista kokonaan.

Vuokravakuus maksetaan aina ennen avainten luovuttamista ja hallintaoikeuden siirtymistä. Vuokravakuuden maksamiseen on muutamakin toimintatapa, joiden käytöstä kannattaa sopia vuokranantajan kanssa hyvissä ajoin ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista. Perinteisen rahallisen vuokravakuuden talletuksen lisäksi on vaihtoehtoisia ratkaisuja, kuten pankkiin avattu osapuolten vuokravakuustili, Kelan maksusitoumus tai vuokravakuuden takaus. Takaustilanteessa vuokrasopimuksesta ulkopuolinen taho sitoutuu korvaamaan vuokranantajalle vuokrasuhteen aikana tapahtuneita laiminlyöntejä tai maksamattomia vuokrasaatavia. Näistä vuokralainen luonnollisesti vastaa aina jälkikädessä takauspalvelua tarjoavalle yritykselle. Takauspalvelun käytöstä vuokralainen tai vuokranantaja maksavat kuukausittaista palkkiota, mutta silloin vuokralaisen ei tarvitse sitoa jopa tuhansien eurojen talletuksia vuokrasuhteen ajaksi ollenkaan, tämä saattaa olla isokin kynnys esimerkiksi vielä pienituloiselle opiskelijalle tai työttömälle asunnonhakijalle.

Mitä tarkoittaa henkilötakaus?

Kaikki eivät välttämättä tiedä, että laki rajaa vakuuden ylärajaksi kolmen kuukauden vuokraa vastaavan summan. Olemme toiminnassamme havainneet, että tilastot maksuhäiriömerkintöjen lisääntymisestä näkyvät empiirisesti suoraan myös kentällä. Tästä herää tietysti kysymys, mitä maksuhäiriömerkinnän omaava henkilö voi tehdä parantaakseen asemiaan asuntomarkkinoilla. Läheskään kaikki vuokranantajat eivät innostu Kela-takauksesta – osa sen vuoksi ettei kenelläkään ole henkilökohtaista vastuuta ja osa Kela-takauksen liian raskaaksi koetun byrokraattisuuden vuoksi – joten yksi yleistyvä vaihtoehto on ulkopuolisen takaajan henkilötakaus vuokrasuhteen velvoitteiden maksamisesta. Yleensä takaaja on vuokralaisen lähisukulainen, kuten vaikkapa vanhempi tai sisarus. Lisää aiheesta Täällä.

Vaikka vakuus voi tosiaan olla korkeintaan vain kolmen kuukauden vuokraa vastaava summa, korkein oikeus on linjannut, että tämä ei päde takausvastuuseen vaan takaussopimus, jossa ei erikseen ole asetettu euromääräistä rajaa, on yhtä sitova kuin vuokrasuhde itsekin. Vuokralainen ei voi siis asua asunnossa maksamatta vuokraa ja korvata vain kolmen kuukauden saatavia vakuudella, mikäli vakuus olisi asetettu maksimiin. Vuokranantajalla on oikeus saada vuokra kaikilta niiltä kuukausilta, kuin vuokralainen on vuokralla asunnossa sekä täysimääräinen korvaus, mikäli vuokralaisen elämä aiheuttaa asunnolle vahinkoja ja/tai mikäli loppusiivous on laiminlyöty vuokralaisen toimesta.

Vuokrasopimus alaikäisen kanssa?

Asunnon vuokraamisella alaikäiselle ei ole lainsäädännöllisiä esteitä, mutta muutama seikka täytyy ottaa huomioon vuokrasopimusta tehdessä, jotta se olisi pätevä. Näistä ehdottomasti tärkein on huoltajien suostumus. Jotta vuokrasopimus on pätevä, tarvitaan sekä alaikäisen että tämän huoltajien allekirjoitus. Huoltajat voivat antaa suostumuksensa joko allekirjoittamalla vuokrasopimuksen tai erillisellä liitteellä. Tämä koskee myös yhteishuoltajuutta: molempien suostumus vaaditaan, vaikka eivät asuisi saman katon alla.

Näistä ehdottomasti tärkein on huoltajien suostumus. Jotta vuokrasopimus on pätevä, tarvitaan sekä alaikäisen että tämän huoltajien allekirjoitus. Huoltajat voivat antaa suostumuksensa joko allekirjoittamalla vuokrasopimuksen tai erillisellä liitteellä. Tämä koskee myös yhteishuoltajuutta: molempien suostumus vaaditaan, vaikka eivät asuisi saman katon alla.

Huoltajien allekirjoitus vuokrasopimuksessa ei kuitenkaan velvoita heitä vuokran maksuun tai vastuuseen asunnosta, sillä vuokralainen on aina näistä itse vastuussa. Huoltajalla on mahdollisuus kirjata itsensä takaajaksi vuokrasopimukseen, mikäli halutaan myös huoltaja vastaamaan vuokranmaksusta sekä mahdollisista vahingoista. Harvemmin käytetty, mutta toisinaan vähemmän byrokraattinen tapa voi myös olla, että vanhempi vuokraa asunnon itselleen omiin nimiinsä ja asukkaaksi aikova alaikäinen huollettava merkitään alivuokralaiseksi tai asuinkumppaniksi. Tässä tilanteessa vanhempi on kuitenkin asunnosta ensisijaisesti vastuussa vuokranantajalleen, kuten kuka tahansa vuokrasuhteen vuokralainen. Lisää aiheesta Täällä.

Voiko vuokraa korottaa?

Vuokran korottaminen on tyypillinen ja tarpeellinen osa vuokranantajana olemista sekä asuntosijoittajan tuoton muodostumista, mutta siihen liittyy tietyt pelisäännöt eikä se aina ole välttämättä edes kannattavaa. Tässä artikkelissa käydään läpi kuinka paljon vuokraa voi korottaa, millä perustein vuokraa voi korottaa ja milloin voi olla parempi jättää korottamatta. Vuokran korottaminen ei voi tapahtua yksipuolisesti. Eli niin, että vuokranantaja ilman perusteita ilmoittaa summanmutikassa päättämänsä korotussumman vuokralaiselle ja odottaa tämän maksavan kiltisti. On kuitenkin tietysti niin, että vuokrat yleisesti ottaen nousevat ennemmin kuin laskevat, joten 10 vuotta sitten solmittu vuokrasopimus ei todennäköisesti ole enää vuokran suuruuden osalta markkinahintainen, jos vuokraa ei kertaakaan ole korotettu.

Valmiiksi kalliilla alueilla, kuten kasvukeskuksissa, voi muutaman prosentin korotus parin vuoden ajan kumuloituessaan aiheuttaa jo salijäsenyyden tai viikon ruokaostosten kokoisen loven vuokralaisen lompakkoon. Vuokranantajan kannattaakin tarkastella oman sijoitusasuntonsa lähiseutujen vuokramarkkinoiden tilannetta ja arvioida, saattaako vuokrankorotus aiheuttaa vuokralaisen irtisanomisen. Ja mikäli näin käy, onko korotus sen arvoinen, että asunto voi jäädä jopa useammaksi kuukaudeksi tyhjäksi – mikäli alueella on ylitarjontaa vuokra-asunnoista. Suomessa käydään tällä hetkellä usealla paikkakunnalla kovaa kilpailua hyvistä vuokralaisista ja harvoin missään vuokrasopimuksessa on sovittu automaattisesta korotuksesta. Yleensä vuokranantaja siis ehtii ensin tarkastella tilannetta ja sen jälkeen päättää, ryhtyykö korotustoimenpiteisiin kyseisenä vuotena.

Miten vuokrasopimus irtisanotaan?

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanomiseen tarvitaan tuomioistuimen lupa, joten aivan kevyttä prosessia menettelystä ei ole odotettavissa. Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokralaiselle seuraavin perustein:

1) jos hänen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenen sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen; tai

2) jos hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia; taikka

3) jos muusta näihin verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta.

Oikeus irtisanoa sopimus voidaan antaa vuokranantajalle,

1) jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä; tai

2) muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi hänen kannaltaan ilmeisen kohtuutonta.

Vuokrasopimuksen sillä osapuolella, joka ei ole irtisanonut sopimusta, on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta. Yleinen sopimussakko edellä kuvatuissa tilanteissa on kahden kuukauden vuokraa vastaava summa, jonka on katsottu korvaavan vuokranantajalle uuden vuokralaisen ja asunnon tyhjentymisestä aiheutuneet kulut tai vuokralaiselle muutosta aiheutuneet ylimääräiset kustannukset.

Vuokrasopimuksen toiselle osapuolelle on varattava tilaisuus tulla kuulluksi tässä pykälässä tarkoitetussa asiassa.

Vuokranantaja voi irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen esimerkiksi tarvitessaan asunnon omaan tai sukulaisensa käyttöön. Jos vuokrasuhde on kestänyt yhtäjaksoisesti yli vuoden, on irtisanomisaika aina kuusi kalenterikuukautta vuokranantajan irtisanoessa sopimuksen. Jos vuokrasuhde on lyhyempi, irtisanomisaika on kolme kalenterikuukautta – vuokralaiselle taataan näin riittävä aika uuden asunnon hankinnalle. AHVL:n pakottavan lainsäädännön takia vuokranantaja ei voi perustella lyhyempää irtisanomisaikaa edes sopimukseen kirjatulla ehdolla. Vuokrasopimuksen laiminlyöminen eli sopimusrikkomus antaa vuokranantajalle kuitenkin oikeuden päättää vuokrasuhde ennen irtisanomisajan täyttymistä. Vuokrasopimuksen purkaminen edellyttää lähtökohtaisesti kuitenkin aiemmin annettua varoitusta. Esimerkiksi vuokranmaksun laiminlyönti pidemmältä ajalta tai vaikkapa asunnon luovuttaminen vuokrasopimuksen ulkopuoliseen käyttöön ovat syitä, jotka oikeuttavat sopimuksen purkuun välittömästi. Lisää aiheesta Täällä.

Minkälainen vuokrasopimus?

Määräaikainen vuokrasopimus on siis kätevä sopimusmuoto silloin kun tiedetään kauanko huoneistoa halutaan vuokrata. Tällaisia tilanteita voi olla vuokranantajan kannalta vaikkapa pidempi ulkomaanmatka, vaihto-opiskelu toisessa maassa tai tiedossa oleva oma paluu ulkomailta takaisin asumaan omaan huoneistoon. Vuokralaisen puolella näitä tilanteita voi olla esimerkiksi kausiluontoinen työ toisessa kaupungissa, määräaikainen työkomennus vieraassa maassa tai vaikkapa evakko putkiremontin tieltä samassa kaupungissa sijaitsevasta asunnosta.

Elämä on vaihtelevaa ja monimuotoista, joten erilaisiin elämäntilanteisiin on myös olemassa erilaisia asumisen ratkaisuita. Kun tunnet erilaisiin vuokrasuhteen muotoihin liittyvät lait, on helppo päättää minkä tyyppinen vuokrasopimus sopii juuri omaan elämäntilanteeseesi.

Muut vuokrasopimuksen keskeiset kohdat?

Kun vuokrasopimuksen alkamisaika ja sopimustyyppi sekä sopijaosapuolet on valittu sekä vakuus asetettu, sopimuksessa tulee olla vielä useita perusasioita kunnossa. Sopimuksessa on tietysti eriteltävä vuokrattava kohde ja vuokralaisen kohteesta maksama korvaus eli vuokran suuruus. Suomessa on varsin yleistä, että vuokralainen ottaa oman sähkösopimuksen, internetliittymän sekä maksaa vesimaksun. Vesimaksu on kuitenkin edellä mainituista ainut vastikkeeseen rinnastettava maksu, jonka asuinhuoneiston omistaja on aina velvollinen suorittamaan itse taloyhtiölle. Mikäli vuokrasopimuksessa sovittaisi, että vuokralainen maksaa vesimaksut suoraan talolle, se ei koskaan poista vuokranantajan vastikevelvollisuutta ja sen takia hyvässä vuokrasopimuksessa vesimaksu eritellään vuokralaisen maksettavaksi ensin vuokranantajalle. Vuokranantaja voi halutessaan myös sisällyttää sen vuokraan, mutta tällöin koko vuokra on lähtökohtaisesti vuokratuloa.

Voimaan tullakseen vuokrasopimus on allekirjoitettava. Perinteinen paperinen vuokrasopimus voidaan allekirjoittaa esimerkiksi kiinteistönvälitysyhtiön edustajan tai vuokravälittäjän läsnäollessa, mikäli vuokranantaja on käyttänyt välittäjää, yksi kopio sopimuksesta talletetaan myös välitysliikkeen välityspäiväkirjaan. Yksityinen vuokranantaja ja vuokralainen voivat myös allekirjoittaa sopimuksen keskenään ilman todistajia, mutta heidän on tärkeää todistaa henkilöllisyytensä toisilleen. Vuokrasopimus voidaan nykyään allekirjoittaa myös melko vaivattomasti sähköisesti niin sanottua vahvaa tunnistautumista hyödyntäen.

Onko sähköinen allekirjoitus varmasti pätevä?

Kyllä on! On kuitenkin hyvä huomioida, minkälainen allekirjoitus on kyseessä. Suomessa vahvalla tunnistautumisella tehty sähköinen allekirjoitus on laillisesti pätevä ja sitä voidaan käyttää mm. pankkiasiointiin. Yleisimmin vahvan tunnistautumisen tunnuksen myöntävätkin juuri pankit, muita vaihtoehtoja ovat esimerkiksi teleoperaattoreiden mobiilivarmenne tai kansalaisvarmenteen sisältävä henkilökortti. Sähköinen allekirjoitus on ollut mahdollista jo vuodesta 2009, kun laki vahvasta sähköisestä tunnistamisesta ja sähköisistä luottamuspalveluista (617/2009) korvasi 1.9.2009 lain sähköisestä allekirjoituksesta.

Markkinoilla on myös ei-vahvoja allekirjoituspalveluita eli ns. kevyellä tunnistautumisella. Näiden ongelmana on kuitenkin ettei niiden sitovuutta ja allekirjoittajaa ole yhtä helppo todistaa myös jälkikäteen. Varsinkaan jotkut ulkomaalaiset sähköisen allekirjoittamisen palvelut eiväy hyödynnä vahvaa tunnistautumista ja se kannattaa ottaa huomioon palvelun valinnassa. Fiksuvuokrauksen ammattilaiset suosivat aina vahvaa tunnistautumista, mikäli molemmilla osapuolilla on siihen mahdollisuus. Kevyemmän tunnistautumisen allekirjoitus voi tulla kyseeseen jos vuokralaiseksi on tulossa ulkomaalainen allekirjoittaja, sillä suomalainen vahva tunnistautuminen vaatii suomalaista sosiaaliturvatunnusta. Näissä tilanteissa pyydämme ei-vahvaa allekirjoittajaa toimittamaan suojatulla yhteydellä meille talteen kuvan passin henkilötietosivusta tai muusta virallisesta henkilöllisyystodistuksesta.

Luottotietojen tarkistaminen asuntoa vuokratessa

Vuokrasopimuksessa ei tarvitse erikseen edes sopia vuokranantajan oikeudesta tarkastaa asunnonhakijan luottotietoja. Monet välitysliikkeet ovat kuitenkin lisänneet suostumuksen osaksi omaa hakemusprosessiaan, jotta heilläkin olisi tämä kiistaton oikeus – vuokranantajalla on nimittäin oikeus tarkistaa luottotiedot hakijalta, jota harkitsee vuokralaiseksi. Vuokralaisen henkilötietoja tulee aina säilyttää huolellisesti ja GDPR:n mukaisesti.

Palaa tästä vuokraamisen tietopankkiin.